福州房产律师蔡思斌:除非有合法审批手续,否则并不当然能依据建设行为取得借名建房房屋的所有权

发布时间:2017-12-09 13:51

 裁判要旨 
在不享有使用权的土地上建设房屋,且翻建、新建房屋的过程未取得合法的审批手续,是不能依据建设行为当然取得对房屋所有权的。
关键词

确权诉讼、借名建房、不动产物权变动

案情简介 

康某某、张某是夫妻关系,张某某是张某的妹妹,张某某曾用名张某1。1980年代,康某某、张某为规避有关政策,以张某某的名义申请延庆区第三户宅基地建房,之后康某某、张某出资建房并占有使用至今。庭审中,双方对以下事实意见基本一致:1.当时申请宅基地由张某实际办理,有关文书“张某1”的签名系张某书写;2.最早所建房屋为四间北房、两间南房,康某某、张某为出资人及建房的组织者;3.期间康某某、张某对房屋进行增建,两间南房翻建为四间;4.建房后康某某、张某占有、控制房屋至今,张某某从未在诉争房屋居住;5.1991年诉争房屋办理房产所有证,证号为延字第×××号,有关房屋原始票据、所有权证书均由康某某、张某保管。对以上事实张某某虽然认可,但认为康某某、张某所出款项算作其向二人的欠款。房屋建成后为方便康某某、张某居住,张某某至今并未使用,期间康某某、张某增建房屋,并进行出租,所得租金冲抵当年的建房款。另外,经法院调查,诉争房屋已经列入拆迁范围,双方当事人均向有关部门提交拆迁手续。

康某某、张某向一审法院起诉请求:确认北京市延庆区第三户(现北京市延庆区62号)房屋归康某某、张某所有,张某某协助办理过户手续。


法院观点

延庆法院


民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中,康某某、张某在申请建房时借用张某某的名义,意图规避有关政策,法院对双方当事人有违诚信的行为均予以批评。但根据庭审中双方均认可的事实和有关证据,康某某、张某对借名建房事实的证明已经达到高度盖然性的标准,法院予以采信,康某某、张某实际为诉争房屋的所有权人及相应地块的使用权人。关于康某某、张某规避有关政策一节,鉴于该政策系特殊历史时期的短期政策,其二人对诉争房屋享有所有权并不违背现在有关法律和政策,且诉争房屋已经列入拆迁范围,故法院对康某某、张某的诉讼请求予以支持。综上,一审法院判决:一、北京市延庆区第三户(北京市延庆区62号)房屋归康某某、张某共同共有;二、张某某(张某1)协助将上述房屋过户至康某某、张某名下,于本判决生效后三日内履行。


法院观点

北京一院


本案为确认之诉,即康某某、张某要求确认北京市延庆区第三户房屋所有权归其所有。因现诉争房屋的产权登记在张某某名下,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条之规定,康某某、张某要求确认其享有物权,需证明其为诉争房屋的真正权利人,不动产登记簿的记载真实权利状态不符。关于物权的取得、变动,根据物权法的规定,应当基于法律行为或物权法规定的特殊非法律行为。现康某某、张某所持依据为二人与张某某之间存在“借名建房”的关系,但该关系系双方之间的约定,不能直接发生不动产物权变动的法律效果。故双方之间是否存在“借名建房”的法律关系,均不能够支持康某某、张某要求确认房屋所有权的诉讼请求。此外,诉争房屋经过翻建、新建,房屋状态已经与房产证的登记情况不相符,在翻建、新建未取得合法手续的情况下,一审法院直接确认未经不动产登记的房屋的所有权归属缺乏法律依据。

根据现有证据可以认定,涉案土地为国有土地,在申请使用时具有资格上的限制。张某某在申请时为事业单位员工,符合申请条件。诉争土地系以张某某的名义申请,并取得使用权。康某某、张某主张其与张某某之间存在约定,以张某某的名义申请审批土地,但实际权利由康某某、张某享有。但根据《土地管理法》之规定,国有土地应依法确定给单位或者个人使用。本案中,国有土地行政管理部门对于涉案土地的申请、审批作出了限制性的规定,张某某提出了使用土地申请,相关行政管理部门仅针对张某某的资格状况进行了审核,确定张某某具有使用涉案土地的权利。涉案土地使用权经过审批,并在房屋所有权的确认过程中进行了相应确认和登记,现行法律不允许国有土地使用权在当事人之间任意转让。故康某某、张某主张其实际享有土地使用权,本院不予确认。康某某、张某在其不享有使用权的土地上建设房屋,且翻建、新建房屋的过程未取得合法的审批手续,康某某、张某不能依据建设行为当然取得对房屋对所有权。判决:一、撤销北京市延庆区人民法院(2016)京0119民初8980号民事判决;二、驳回康某某、张某的诉讼请求。


律师评析

本案的二审判决是很有意思的。一方面,法院认为关于物权的取得、变动,根据物权法的规定,应当基于法律行为或物权法规定的特殊非法律行为。即便二人之间存在“借名建房”的关系,但该关系系双方之间的约定,不能直接发生不动产物权变动的法律效果。另一方面,涉案土地为国有土地,在申请使用时具有资格上的限制。现行法律不允许国有土地使用权在当事人之间任意转让。故康某某、张某主张其实际享有土地使用权,法院不予确认。最后综合上述两点,康某某、张某在其不享有使用权的土地上建设房屋,且翻建、新建房屋的过程未取得合法的审批手续,法院最后认定康某某、张某不能依据建设行为当然取得对房屋对所有权。

案例索引:北京市第一中级人民法院(2017)京01民终1409号“张某某与康某某等所有权确认纠纷”,见《张某某与康某某等所有权确认纠纷一案二审民事判决书》(审判长张磊,审判员刘国俊、徐冰),载《无讼案例》(20170519)。

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END


                                   


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