房产投资的八大误区,你中招了吗?

发布时间:2017-12-06 09:18


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买房!买房!还是买房!伴随近三年楼市的红火和调控政策的出台,关于房地产投资的议题成为普罗大众关注的热点。


但是针对房地产投资的误区也是大部分投资者所忽略的。刘昊经常发现读者的提问中有90%的人对房地产投资还处于比较“小白”的初级阶段。今天刘昊和各位分享一些关于房地产投资的基础常识。



误区一:等等吧,调控都来了,房价肯定会回调,调了我们再买。

真相:调控的目的是让楼价趋于理性和稳定。


解毒:小白们会认为楼价一定会回调。其实调控的目的是希望房价的发展趋于理性和稳定,维持在一个正常增长的幅度,而不是暴涨。


调控等于回调是主观想法。假如珠江新城楼价回到1万元/平米,金拱门的套餐就会回到16.8元,但是你的工资就会回到2000元/月,甚至是800元/月。你工资不可能涨到了8000元/月的同时房价是1字头,这个是有违经济逻辑的。所以无论工资是否增加,房价上升的长期趋势是明确的,这个是客观的经济规律使然,只是调控希望房价不涨得疯狂、涨得过快,维持稳定。



误区二:什么时候是房价的低谷呢?现在买是否合适?

真相:刚需什么时候买都合适,而投资、杠杆比例不高也适合买。


解毒:如何选择买房的节点,其实并不难,把握两个原则:

1、刚需上车的只要有足够的首期,月供占比不超过自己家庭总收入的55%,就适合买

2、投资买房只要家庭还具有购房资格,首付不是借来的,月供不影响家庭生活质量就适合买



误区三:买一手房好过买二手房,首次上车非一手房不住

真相:各有好处,取决于你需要什么。


解毒:装修技术的特飞猛进,这两年市场上流行旧房翻新出售,市场认可度非常高。如果你喜欢二手房成熟的社区配套,尤其是不可复制的学位,经过翻新的二手房跟一手房没有明显的区别。


当然,一手房的成长性是很好的,毕竟一手房配套的社区花园、绿化等资源是二手房一般不具备的,尤其是市区老房产。但一手房房价肯定比二手房要高,这就要看你个人及家庭的取舍来选择。



误区四:买房要一步到位,二胎政策之下,要买就买4房、5房的

真相:先上车!先上车!


解毒:刘昊有个朋友,十年前就说买房,但是到现在都买不到,面临的问题是房价升幅远远超过他个人工资增幅。“全款变五成,五成变首付,首付边订金”,这种情况比比皆是。


刘昊为什么强调先上车,前提是你满足以上第二条要求,因为你上车了之后,你的房产会不断升值,你可以得到房价上涨的红利,这样你换房的时候就有足够的本钱,而不是强烈要求一步到位,这样你会发现“你永远买不起房”。



误区五:房子像黄金,买了就不卖,价值一路往上

真相:房产边际价值


解毒:学过经济学的人都能够理解边际价值的概念。房产的价值取决于地段和房龄


1.地段:通了地铁楼价自然就不一样。如果之前没有遮挡,现在前面有其他楼盘遮挡,或者有其他建筑物改变了外部环境格局,房价也会波动。


2.房龄:房产在30年楼龄之前都是升值的,但是超过30年一般价格就不会有太大的升幅,因为已经到了边际价值。所以,如果想保持手头上房产的价值永远处于上升通道,那么建议每15年更换一下手上的房产。


最直接的原因是,30年楼龄的房产已经申请不了银行房屋按揭贷款,买家接手的难度加大,自然价格就容易松动,简单来讲就是容易贬值。但这里有个例外:学位房。



误区六:郊区房便宜,年轻人上班远一点没有所谓

真相:45分定律


解毒:曾经有测试,如果一个人每天上班的路程时间超过45分钟,他对工作就会产生厌恶。别以为地铁碎片化时间学习的理论人人都能用得上。事实上,能静下心来在地铁上读书学习的人真心不多,除了学生们,因为你连举起书本的动作都做不到(太挤了)。


“房产核心就是不值钱的水泥和木头。房产值钱的是地段、区域!刘昊建议,年轻人要适当考虑上班路程时间,哪怕是有了家庭用车,也要兼顾考虑。如果从清远回来珠江新城仅需要40分成车程,你觉得可以,路上不算辛苦,那么就可以买清远房产,当日来回上班了。



误区七:投资周边城市房产,一定能赚翻

真相:如果房价上升的趋势是肯定的,其实买哪里都一样。


解毒:房价是否坚挺,看人口红利、看该地区是否长期保持人口净流入大于流出。


如果一个地区的人口持续流入,房价是相对坚挺的,如中心城市。


但是非中心城市的房价是否会持续上涨要看地区规划或者交通的配套更新。


如果你投资周边城市房产,你要有长期持有的心理准备。


假设你是买入房产是作为价值投资,甚至养老准备的,这样的投资你可以选择。


但是如果你杠杆资金去投资,必须2年内翻本的,这样的投资风险就非常高,毕竟没有人能保证周边城市的房产价值会短期内快速上涨。



误区八:买房想买就买,贷款想办就办

真相:购房要资格,贷款也要资格


解毒:1.购房要有购房名额和资格,所以买房尤其签订合同之前必须要落实好自己是否具备这个资格。


2.贷款也要有资格,你的征信是否良好,你的收入还贷比是否满足银行需求,这些都要在买房之前落实,否则合同签了,贷款办不下来,分分钟你买不了房还要赔付订金和手续费。


买房前要提前半年做准备,包括了解个人征信、流水记录养成还有购房资格的确认等,都是需要准备的。所有消费都可以冲动,除了购房。





买房无小事,入市需谨慎





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