河西高价法拍房适用限购政策

发布时间:2017-12-06 18:24

法拍房是南京商品房市场上一个比较另类的房源,许多没有购房资格的买房者也会选择这种方法“曲线入宁”,但半年前出台的两个文件却使法拍房限购与否成了谜团。


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河西高价楼盘被拍出



昨天上午,河西南鲁能公馆一套约92㎡的法拍房成交,这套法拍房一经公示就受到许多买房人的关注,最终有41人报名,经过167次的竞买,最终Q1451号竞买人王运凤以总价468.7万元的价格成功竞得,成交价单价5.1万/㎡。


房源信息

位置:鲁能公馆

房屋性质:期房

面积:92㎡

交付日期:2018年6月

房源来源:该套房源属于2015年12月底鲁能公馆首开房源,当时房源均价29000元/㎡,总价约266万,精装交付。


据悉,法律规定:通过司法拍卖取得的不动产,需在取得不动产权证书满三年后,方可办理转让合同备案和登记手续,该套房源于明年六月份的交付,也就是说至少到2021年9月份才能够转让。



另外,鲁能公馆目前的二手房价格为46753元/㎡,而该套房的成交价单价5.1万/㎡,也就是说新拍出的这套房源比二手房还倒挂了4000元/㎡多


法拍房最大的优势就是低于二手房价格,一般以评估价的8折为底价竞拍,这次鲁能公馆的房源起拍价格255.7万,也就是说总评估价为320万左右,单价与板块新房价格基本一样,在3.5万/㎡左右。


河西南倒挂明显,而且新房不好买,以板块新房均价来估价,最终成交价格失去法拍房价格优势,也属正常。


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法拍房:在南京一样需要购房资格


法拍房曾经是“被限人士”一个曲线救国的路,但是近一年楼市调控加紧,各地也纷纷将法拍房纳入限购范围14个热点城市,其中6个城市针对法拍房是限购的,包括南京。



根据南京今年6月发布的新政,南京市房地产市场综合执法办公室文件中明确表示,因司法拍卖取得的不动产,购房者需要具有购房资格。



3
法拍房的“盲区”


据了解,共有4种类型产生的房屋会进行司法拍卖。


1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款;


2、民间借贷产生。借款一方约定以自有房产抵押,到期不能还款,根据《担保法》的规定,借款人不能直接取得抵押房产,只能向法院申请对方还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖该房产来还款;


3、司法没收产生。比如:刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库;


4、无主财产。这个很容易理解,就是无人认领的房产,但现实生活中很少。


法拍房的优势显而易见——价格低(河西除外.....),但同样有缺点需要买房人注意。


首先在竞买环节——一次性付款。因为房源来源的特殊性,大多数法拍房都要求一次性付款,昨天鲁能公馆这套房子就是如此,不能贷款,只能全款支付。就算有的法拍房可以贷款,贷款利率也会非常高,还款期限也很紧张,如果出现差错,竞拍保证金将不会归还竞得人。


其次,税费不能忽略。因为该套法拍房是期房,和一般的现房法拍房不同的是,暂未办理不动产证,相关契税、公共维修基金等费用也未缴纳,按照法拍房的交易规定,竞买人需缴纳2次办证费用。首次按照一手房缴纳,合计费用4.94万元(契税255.7万×1.5%=3.84万元,公共维修基金120×91.98=1.1万);第二次按照二手房缴纳,合计费用11.7万元(契税468.7万×1.5%=7万元,个税468.7万×1%=4.7万元)。这就意味着在468万的成交价之外还需缴纳16.64万元,折合单价高达52767元/平方米


看房不方便:司法拍卖的房子看房没有正规二手房方便,竞买人一旦买下房屋,就表示已完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵,自己担责。所以在参与竞买之前要与法院沟通实地看房。


最后,一个比较常见的法拍房问题——惹上纠纷。


原房东把房子一房多卖或者多次抵押,其他的受害者会和竞买人来抢房子,虽然竞买人有强制执行文书,但是还是存在风险。如,民间借贷是无法通过国家机构查询得知的,购买了这样的房屋,入住后可能会遭其他“债主”的骚扰。

                                                                         

内容来源于南京楼市观察



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