日本房产一再火爆,投资前景远超“奥运效应”!

发布时间:2017-09-19 14:27

最近日本官方公布了东京奥运会主题歌MV。看完第一段,笔者只能说:厉害了,这很日本。。。

1、奥运会推动房产市场

有权威官方数据说明,奥运早已不仅仅是一场体育赛事,它对国家形象、资本经济的格局影响深远,事实上,从经济利益来说,举办一次奥运会,如同举办一次全球性的招商引资,能将全世界投资人的眼光都吸引到本国,推动更多建筑项目的进展,各个行业都希望抓好这次机遇,房地产作为国民经济及资本顶渠柱,更不例外。

▲东京都和首都圈房价指数过去两年走势图

▲日本三大城市群两年房价走势


2、投资者偏爱地区

2015年日本全国地价涨幅为2.99%,但日本一些主要城市的涨幅较为突出,包括东京、大阪、名古屋、福冈等。东京市中心的一些区,土地价格涨幅比较可观,尤其是中央区,千代田区,港区,新宿区。大阪市区涨幅也不错,大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外,福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅,外国投资者也寄望于土地和资产增值。

在老龄化的日本,有些地区的人口却是净流入的,而这些地区也成为外国投资者们的首选目的地。下图为日本总务省所做的人口变动报告,反映过去十年日本地方行政区的人口增减。

2005-2015日本地方行政区人口增长率

2010-2015年日本人口增减排名前十的城市

我们从中可以看到,关东地区的东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县人口均有增加。可以看到近五年来,人口增长较多的城市也集中在关东地区、近畿地区(大阪附近)、福冈县等地方。人口净增长对经济、房屋租赁市场是利好因素。

日本人口主要集中在关东地区(东京周边),占33%,即4300多万人。其它人口集中的地方还有近畿地方(大阪、京都城市群)2250万人,中部地方(名古屋市,长野、静冈、新泻、山梨等)2150万人。

▲日本各地区GDP总额和人均GDP

日本各地区GDP和人均GDP排名前三的地方行政区,也是日本人口最集中的三个地方,即关东、中部和近畿地区。日本人口集中地区是人均GDP高的地区。这些地区并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响,因此受到海外投资者青睐。


3、国外助力:游客、在留者、投资者等

近年来,日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起,日本政府提出了“观光立国”的政策,希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。

去年5月,日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版,订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标,将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

▲2011年-2015年赴日旅游消费额与访日外国游客人数变化

根据日本观光厅的数据,去年日本入境游客已达到1974万人次,比前一年增长32%;而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元(约合2301亿人民币)。

随着外国游客增多,日本酒店业不堪重负,促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好无疑会给日本短租、民宿市场带来相当程度的推动作用。日本近三年来外国人增长率保持在1%-2%之间

此外,日本的稳定性也为外国投资者所看重。据媒体报道,一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元(约合7261万人民币)买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金,也在日本开展房地产投资,在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加,使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。


4、日本民宿成投资“新宠”

随着每年约2000万的外国人访问日本,东京和大阪等城市地域的酒店严重短缺。严重的需求不足之下催生了日本当下最火的“民宿投资热”。中国投资者开始不断参与日本的“民宿”项目,比起一般不动产投资回报更高这一点吸引了投资者的目光,中国企业创建的民宿中介网站也表现活跃。

据一位从去年秋天开始在新宿区经营民宿的中国投资者透露:4月的樱花季十天时间就能有80万日元(约52000元人民币)的营业额。比出租普通住宅相比民宿的利润更高。这位先生将一座主要面向学生租客的公寓楼里的10个房间改做民宿。平常一个人住一晚上的租金是3000日元,到了樱花季一人一晚的租金能达到6000日元。租给学生的话每月的租金仅为7万日元,而民宿一个月的收入就有20万日元以上。


另一方面,如果是中国人运营的民宿的话,在语言沟通上更为便利,对游客也就更有吸引力。一般来说,比起投资国内房产如上海等城市3%的房租回报率来说,租金回报率达5%-8%的东京房产对中国投资者相对较有吸引力,如今房产改为民宿收益率更是要比单纯出租要好。

因此,越来越多的中国人会想到日本来投资房地产,进而把它们打造成民宿。民宿在逐渐成为吸引中国人投资日本房产的一个重要的诱因。

同时,日本的房地产经过25年的调整後,重现投资价值,现时价格已止跌回升,在2012年推出的安倍经济学及量化宽松政策已令日本楼价稳步上升了20%。

加上东京在2020年即将举办奥运会,这也给日本地产注入了一剂强心剂。中国投资者日本民宿投资热背后的风险,首先,诞生于民间的日本民宿业颇有“半路杀出个程咬金”的意味,会给当地房租市场造成负面波动。

随着“个体性存在”的民宿数量增多,以及外国游客的流入,“水涨船高”势必造成房价和租金的上涨,从而影响传统居民和租民的生活,这会给相对平稳的日本租房售房市场造成一定的冲击。


中日房产对比表


日本投资买房的十大优势

⊙稳定的高回报率;

⊙政治稳定、法律健全、不动产波动幅度小;

⊙城市开发基本完成,很少发生被迫搬迁(如有万一会得到丰厚补偿);

⊙不动产买卖透明;

⊙永久产权、可代代相传;

⊙容易获得往返日本签证;

⊙无资产来源要求及背景调查;

⊙购房者可选择不居住在日本,但需交付房屋全款;

⊙房屋质量高、维护好、不易老化、全部精装修,出租方负担较轻;

⊙再次出售较容易。

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