最全美国购房贷款基本知识汇总

发布时间:2017-05-19 21:26


华人在美国购房除了房屋本身的情况外,最关心的就是贷款问题了。虽然有客户会选择全款现金的方式购房,但是大部分客户都会选择贷款购房,之前房88(fang88.me)也为大家介绍过全款现金购房和贷款购房的优点和缺点。今天我们房88(fang88.me)就继续来给大家介绍一下美国房贷的基本知识。


美国房贷的种类


美国的购房贷款通常分为30年、20年、15年和10年固定利率,以及7/1ARM、5/1ARM等可调节利率。



大部分在美国购房的客户都会选择30年固定利率贷款,这也是很多经纪人推荐的一个贷款项目。因为和其他项目比,30年的分期月供比其他方案低,且很多人觉得利率不变无需担心今后利率上涨。同样的首付款和还款能力下,30年固定利率可以使投资购房者负担得起价格更高的房子。但是和30年固定利率贷款相比,还有很多了解美国房产市场客户的人会选择7/1ARM和5/1ARM。


ARM即Adjustable-Rate Mortgage。例如我们选择了30年还款的7/1ARM项目,那么我们房贷的前7年利率将保持不变,而此后的每年都将根据市场的实际情况进行调整,但是在贷款时会限定还款利率的最大变动幅度。



ARM和固定利率贷款的区别


1) ARM前几年的利率通常要低于固定贷款的利率。以2017年5月18日当日的数据为例,30年固定贷款利率是4.15,而5/1ARM的贷款利率只要3.24,相差了1.01点。


2)如果投资购房者选择的是7/1ARM或者5/1ARM,那么在固定利率期结束后,ARM的利率会随着市场的变化而调整。从权威数据结构HSH得到的数据看来,从1986年至2016年的这段时间里,美国的房贷利率总体呈现下降的趋势。也就是说在这段时间,选择7/1ARM或者5/1ARM贷款的客户会比选择固定贷款利率的客户花费的更少。当然,选择7/1ARM或者5/1ARM也会有一定的风险,如果固定利率期结束后市场利率上涨,那么投资购房者可能就需要偿还更多的贷款。

 


还款时间只是我们需要考虑的重要因素之一,除此之外还有一些重要因素是需要我们考虑的,比如我们计划在这个房子中居住多久,计划在多久之后将房产出售,以及如果选择提前还款又该如何计算还款数额?

 

如何才能够争取到

最低的房贷利率


1

个人信用分数越高利率越低


有很多客户向我们房88(fang88.me)反映,明明是在同一时期申请的贷款,为什么自己的利率没有别人的低?这主要是因为你的信用积分可能没有别人高。


美国是一个信用制度非常完善的国家,每个人都可以在专业机构查看自己的信用积分。美国联邦住宅管理局(Federal Housing Administration)对于申请贷款的最低信用分数要求是580分;而美国著名金融公司范妮梅(Fannie Mae)对于个人贷款的最低信用分数要求是620分至660分。660分也是大部分贷款公司或者贷款银行的最低要求,如果低于这个分数可能就只能够申请到利率比较高的次级贷款。



从房88(fang88.me)客户申请房贷的情况来看,想要拿到好的房贷利率,一般的信用分数都要求在720分以上。而一些信用分数在800分以上的客户,则可以很轻易的从贷款银行或者贷款公司申请到非常优惠的利率。


2

首付比例会影响贷款利率



3.5%


这个首付款比例是美国联邦住宅管理局(Federal Housing Administration)要求的申请房贷的最低首付比例,但是一般在这种情况下很难申请到房贷。


5%——10%


美国著名金融公司范妮梅(Fannie Mae)明确规定了个人房贷的首付不可以低于5%;而巨额贷款的首付不能低于10%。


10%——20%


独栋别墅Single Family House和联排屋Townhouse的首付比例通常较低,但是较低的首付同样意味着较高的利率。


20%


一般房88(fang88.me)建议我们的客户准备20%的首付款,这样的好处是可以通过我们联系贷款银行或者贷款公司拿到更低的还款利率,为客户争取到最好的价格。


3

贷款金额总数也会影响贷款利率


美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)每年都会发布Conforming Loan的上限数额。因为如果投资购房者申请的贷款数额超过了上限,就只有少数的贷款项目可供选择,这也将直接导致贷款利率上升。2017年的最新上限数额是424,100美元,而从2006年至2016年的贷款上限一直是417,000。

 

申请房贷的几种常见用途


贷款按照目的来划分,一般可以分为购买(Purchase)、重新贷款(Refinance)和抵押贷款(Cashout)。



重新贷款(Refinance)在美国非常常见,但是很多华人并不了解这个省钱的好方法。美国的利率是随着市场的调整变化的,以现在的情况看如果选择固定贷款利率则不能够享受现在的低利率。而如果投资购房者选择了重新贷款(Refinance),那么每个月就可以剩下一笔费用。

 


抵押贷款也是美国常见的一种贷款方式,很多的美国家庭都选择用房产作为投资、上学的抵押。与商业贷款相比,抵押贷款往往可以获得更低的利率,手续也更加简单。



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